建物調査・診断

建物調査 ── ご依頼の方と調べる場所を選んでください

共用部は長期修繕計画の対象です（国土交通省「長期修繕計画標準様式」）。「何年ごとに」は、国の指針の「5年程度ごとの調査・診断」によります。

診断 ── 建物調査の結果を報告書にまとめ、修繕の進め方までご提案します

調査・診断のゴールは、報告書を出すことではなく、建物を長持ちさせる修繕につなげることです。

▼ お渡しする報告書と建物カルテの見本（画像を押すと大きく開きます）

報告書と建物カルテの見本

調査報告書（表紙）調査の概要・調べた内容・所見の一覧をまとめた1枚目です。理事会でお配りします。大きく見る →

調査報告書（所見・診断）所見ごとに7つの項目で書きます。写真の番号と結び付け、どこの話かすぐ分かるようにします。大きく見る →

建物カルテ建物ごとに1冊の台帳です。調査・工事の履歴と、所見の対応状況（未対応・対応済みなど）を書き足していきます。大きく見る →

※ 見本です。中身は調べた結果で変わります。報告書の所見No.は、建物カルテにも同じ番号で書き写します。

お渡し・保管・取り出し ── 書類は会員サービスでお預かりします

報告書は、事実と推定を分け、現場で確かめた数字と写真で、やさしい言葉でまとめます。

調査と診断の流れ ── 8つの段階

いきなり現地を見るのではなく、図面と記録を読むこと、お話を伺うことから始めます。どの段階で何をするか、管理組合の皆さまに何をお願いするかを、写真と一緒にご説明します。

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   資料を確認する（見る）

   • 竣工図・仕様書・仕上表、過去の修繕工事の記録、法定点検の報告書、長期修繕計画書を読みます
   • まず設計図を写し、図面と今の建物の違いを洗い出しておきます

   お願いすること：管理室・管理会社にある図面と記録をお貸しください（ない場合もご相談ください）

   引き【★写真差替】写真 No.2竣工図を広げて説明している場面

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   お話を伺う（聞く）

   • 理事の方・管理会社・居住者の方から、不具合と修繕の履歴を伺います
   • 居住者アンケートで「いつ・どこで・どんな時に」を集め、調べる場所を絞り込みます

   お願いすること：アンケートの配布と回収にご協力ください（用紙は当社でご用意します）
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   予備調査 ── 図面を確かめ、建物の外から目で見る

   • 建物の外から目視で、全体の様子と傷みの出ている所をつかみます
   • 工事の見積りの前に行う調査も、これに入ります

   お願いすること：敷地に入って外回りを見ることの、ご了承とお知らせ
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   一次調査 ── 目で見て、触って、叩く（やってみる）

   • 共用部分全体を、目視・指で触る・打診（叩いて音を聞く）で調べます
   • 傷みのある場所を図面と写真に記録し、二次調査が必要な場所を決めます

   お願いすること：屋上・機械室などの鍵の開錠と、掲示板でのお知らせ

   寄り【★写真差替】写真 No.3-2打診棒を当てている手元

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   二次調査 ── 機械で測る

   • 一次調査で見つかった課題を、試験機で数字にします（付着力・中性化・シーリングの硬さ・赤外線・配管の内視鏡など）
   • 調べるのは必要な場所に限ります

   お願いすること：試験の場所と日時の掲示。小さな補修跡が残る試験は事前にご説明します

   引き【★写真差替】写真 No.6付着力試験（試験機を据えた状態）

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   三次調査 ── 試料を取って詳しく調べる

   • 配管の一部を切り取る（抜管）、防水層を切り取るなど、原因を確定するための精密な調査です
   • 傷みが著しい場合や、直し方に迷う場合に限って行います

   お願いすること：断水などを伴う場合は日程の調整とお知らせ
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   診断 ── 報告書と建物カルテにまとめる

   • アドバイザーとAIで、傷みの現象・原因・緊急度・修繕の指針を、写真の番号と図面の位置に結び付けて記録します
   • 図面と現状の違いも必ず書き残します（後で数量を出すときの誤りを防ぐため）

   お願いすること：理事会での報告の時間をとってください。画面と紙でご説明します

   寄り【★写真差替】写真 No.12劣化部位図（傷みを書き込んだ立面図）

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   長期修繕計画に生かす

   • 調査と診断の結果で、長期修繕計画の時期・内容・数量を見直し、建物の実情に合わせてご提案します
   • 大規模修繕の仕様と数量の根拠として使います

   計画書と見積の見直し方は 計画書・見積の検証（8軸） のページでご説明しています。

調査の段階 ── 必要な分だけ、段階的に

費用・期間・ご依頼

費用

建物の規模と調査の種類によりお見積り（予備調査の目安：126,000円・税抜）　費用の目安を試算する →

期間

現地調査：1〜2日（建物の規模によります）
報告書のお渡し：1〜2週間（診断の内容によります。内容により専門の調査会社に依頼することがあります）

費用が変わる点

調査の目的、建物の状態、図面が残っているかどうかで大きく変わります。使える助成制度があれば、あわせて確かめます

調べる範囲

「1 建物調査」の調べる場所（管理組合5つ・居住者5つ）から、必要なものを選べます。機械で測る調査は、必要な所だけ追加します

ご依頼

共用部は管理組合から、専有部（お部屋の中）は居住者の方から

お申込み

① ご相談の受付（無料）→ ② 予備調査（図面の確認・外から見る。約50項目のチェックリスト）→ ③ 調査計画とお見積り（理事会でご説明・ご承認）→ ④ 本調査 → ⑤ 診断・ご報告 → ⑥ 修繕のご提案・長期修繕計画への反映

調査の段階の違い

調査は、精度と費用に応じて段階的に進めます（業界では一次診断・二次診断とも呼びます）。通常の大規模修繕では「一次調査＋必要な範囲の二次調査」で足りることが多く、三次調査は限られた場面で行います。