大規模修繕、管理会社に任せきりにしない進め方。総会で決めるまでに確かめる6つのこと

この記事は、2026年6月に書いた「大規模修繕、はじめての進め方」を、2026年4月に施行された改正区分所有法をふまえて書き直したものです。

大規模修繕の相談を受けていて、いつも同じことを思います。管理組合が管理会社に工事のことを丸ごと任せてしまうことが、談合や手抜き工事が起きる、いちばんの元になっているのではないか、ということです。管理会社の協力は欠かせません。ただ、頼ることと、任せきりにすることは違います。工事の範囲・金額・会社を決めるのは、管理組合です。

総会で決めるまでの段階ごとに、管理組合が自分で確かめたいことをまとめました。段階の全体は「総会までの進め方」のページにまとめています。

1　まず、手元の書類を自分たちで開く

私は現場に入る前に、まず設計図を写すことから始めます。写していくと、図面と今の建物の違いが見えてくるからです。管理組合の皆さまに、図面を写すところまでは求めません。ただ、次の書類が「どこにあって、何が書いてあるか」は、理事会・修繕委員会で一度、自分たちの目で確かめてください。

• 長期修繕計画書（いつ作り、いつ見直したか）
• 竣工図（建てたときの図面）
• 前回の大規模修繕の工事記録・保証書、これまでの点検の報告書

すぐに出てこない書類があれば、それがわかったこと自体が最初の一歩です。

2　調査は「見る・聞く・やってみる」

現場調査の基本は「見る・聞く・やってみる」です。報告書を受け取るだけでなく、できれば調査の日に立ち会ってください。あわせて、住んでいる方に「雨のあとに染みが出る所はないか」「水の出や、排水の音・においで気になる所はないか」を聞いておくと、調べるべき場所がはっきりします。

長く現場にいると、経験から「ここはこうなっているはずだ」と思い込みがちです。経験は大事ですが、思い込みにもなります。だからこそ、図面と記録で見当をつけ、最後は現場で確かめます。

3　計画の数字を、自分たちの言葉で説明できるか

修繕の計画は、工事の範囲・数量・仕様・単価・時期・資金・手続き・改良の8つの視点で確かめます。全部を専門家のように理解する必要はありません。「なぜこの範囲なのか」「なぜ今なのか」を、理事会・修繕委員会が自分たちの言葉で説明できるか。それが目安です。

修繕積立金で足りるかは、早めに確かめておきます。総会の直前に不足がわかると、一時金や借入れの話を急いでまとめることになるからです。国の目安との比較は「修繕積立金チェック」でできます。

4　見積は「条件をそろえる」「選んだ理由を残す」

声をかける会社を、一社の言うとおりに決めないこと。見積の条件（工事の範囲・数量・仕様）をそろえてから、複数の会社に出してもらうこと。そして、どの会社に声をかけ、なぜその会社を選んだのかを記録に残すこと。この3つが、談合を寄せつけない、いちばんの守りになります。

今回の法改正では、管理会社が管理組合の管理者（代表）を兼ねる方式で、管理会社やその関係会社が工事を受けるとき、区分所有者への事前の説明が求められるようになりました。お住まいのマンションがこの方式であれば、説明の中身をよく確かめてください。

5　説明会は「質問を集める場」

住民説明会は、反対を抑えるための場ではありません。工事の中身・金額・選んだ会社・工事中の暮らしへの影響を伝え、質問を集める場です。出られない方には資料を配り、質問の受付先を伝えます。総会の当日に初めて聞く、という方をなくすことが大切です。

6　総会は、4月から「出席者の多数決」に

2026年4月1日から、外壁の塗り替えや屋上防水のように建物の形や働きを大きく変えない修繕は、総会に出席した人（議決権行使書・委任状を出した人を含む）とその議決権の、それぞれ過半数で決められるようになりました。これまでは欠席した人も母数に入っていたため、関心の薄い人が多いと決まらないことがありました。

決めやすくなった分、少ない出席で大きな工事が決まることもあり得ます。だからこそ、ここまでの1〜5を管理組合が自分たちで確かめておくことが、これまで以上に大切になります。くわしい決め方は「総会までの進め方」のページにまとめました。

おわりに

マンションは、住んでいる皆さまの財産です。管理会社に頼りながらも、要所は自分たちの目で確かめる。そのお手伝いをするのが、ライフスタイルアドバイザーの仕事です。当社は工事金額から紹介料・歩合をいただきません。だから、直すべきか・まだ待てるかを、そのままお伝えできます。

参考：法務省「区分所有法制の見直し」（改正区分所有法 令和8年4月1日施行）、国土交通省「長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント」（令和6年6月改定）