あなたのマンションは、どの時代の建物ですか
― 年代でこれだけ違う、マンションのつくり

管理組合の話し合いでは、建物のことを「築何年」で語ることがほとんどです。けれども現場で調査・診断をしていると、同じ築40年でも中身がまるで違う建物に、何度も出会います。

日本の分譲マンションは、1950年代から70年をかけて姿を変えてきました。しかもその変化はなだらかではなく、大きな地震や事故、法律の改正を境に、ある年からはっきりと切り替わっています。この「断層」のどちら側に自分の建物があるかを知ることが、修繕を考えるうえでの出発点になります。

日本のマンションは、こうして今の形になった

鉄筋コンクリート造の集合住宅は、1916年の長崎・端島（軍艦島）の社宅あたりまでさかのぼります。都市の住まいとして広まったきっかけは、1923年の関東大震災でした。翌年に設立された同潤会が、青山・代官山・江戸川などに、耐火・耐震で衛生的な集合住宅を建てていきます。

分譲という形が生まれたのは戦後です。1953年の宮益坂ビルディング、1956年の四谷コーポラス。そして1955年に日本住宅公団が設立され、当時およそ284万戸といわれた住宅不足の解消に向けて、団地が全国につくられました。ダイニングキッチンや水洗便所といった、いまの住まいの原型はこの時代にできています。

1962年に区分所有法が制定され、1970年代に分譲マンションは全国へ広がります。以後、1981年の新耐震基準、1986年のコンクリートの品質規制、1995年の阪神・淡路大震災、2006年の石綿全面禁止……と、建物の中身は節目ごとに書き換えられてきました。

ここで大事なのは、変化のきっかけです。省エネやバリアフリーのように社会の要請から生まれたものもありますが、多くは地震と事故です。つまりマンションの仕様は「良かれと思って進歩した」というより、「痛い目に遭って直してきた」歴史です。だからこそ、ある改正の前に建った建物には、その改正の理由になった弱点がそのまま残っていると考えるのが、診断の基本になります。

節目①　1981年 ― ただし「竣工年」ではありません

最もよく知られているのが耐震基準です。1968年の十勝沖地震で鉄筋コンクリートの柱がもろく壊れたことを受け、1971年に柱の帯筋の間隔が大幅に狭められました。さらに1981年6月1日から、大地震で倒壊しないことを確かめる二次設計が加わります。これが新耐震基準です。

旧耐震のマンションは2023年末で約103万戸あります。ただし旧耐震＝危険という単純な話ではありません。壁の厚い壁式構造の中低層は、旧耐震でも阪神・淡路大震災での被害が小さかったことが知られています。逆に1階が駐車場で壁の少ないピロティ形式などは、新耐震でも注意が要ります。年代は「診断を受けるかどうかの入口」であって、答えそのものではないのです。

節目②　1986年 ― あまり知られていない、コンクリートの断層

実務でいちばん効いてくるのに、管理組合にほとんど説明されない断層があります。コンクリートの品質規制です。

コンクリートは強いアルカリ性で、中の鉄筋を錆から守っています。この守りを壊すものが2つ。ひとつはコンクリートに含まれる塩分、もうひとつはアルカリ骨材反応です。1986年（昭和61年）にJISが改定され、塩化物イオン量は原則0.30kg/m³以下と定められ、アルカリ骨材反応の抑制対策も制度化されました。同じ年、建設省も塩化物総量規制と耐久性向上対策の実施要領を通達しています。

裏を返せば、1986年より前の建物には、①塩分量に法的な上限がなかった、②アルカリ骨材反応の対策が制度化されていなかった、という事情があります。さらに1970年代は建設需要が急増して骨材が不足し、川砂の代わりに海砂が使われました。海砂は本来なら洗って塩分を落とす必要がありますが、洗浄が十分でない例があったと指摘されています。

これらは目で見てもわかりません。同じ「外壁のひび割れ」でも、単なる乾燥収縮なのか、内部で鉄筋が錆びて膨張しているのかで、直し方も費用もまったく違います。1986年以前の建物では、通常の傷み具合の調査のメニューに、次の4項目を明示的に加えてください。標準では入っていないことが多い項目です。

• 塩化物イオン量の測定
  コンクリートに含まれる塩分の量を調べます。
• 中性化深さ試験
  鉄筋を守るアルカリ性が、どこまで失われているかを測ります。
• かぶり厚さの測定
  鉄筋がコンクリートにどれだけ覆われているかを確認します。
• 鉄筋腐食度の調査
  実際に錆が進んでいるかどうかを確かめます。

節目③　配管の世代 ― 壁の中は、外からは見えない

外壁や屋上防水は目に見えますが、配管は見えません。そのため長期修繕計画から抜け落ちやすく、しかも更新費用は外壁の大規模修繕に匹敵することがあります。

※ 表は横にスクロールできます

判断が難しいのは、真ん中の塩ビライニング鋼管の世代です。管の内面は樹脂で守られていますが、ねじを切った管の端は鋼が露出します。ここに腐食が集中するため、管端防食継手を使っていない時代のものは、継手部から赤水や漏水が出ます。管そのものは健全に見えるので、外からは判断できません。

この世代の建物では、次の3点をぜひ確認してください。

• 更新履歴の有無
  過去に配管を直しているか、直しているならどこまでか。
• 継手の種類
  管端防食継手が使われているかどうかを、設計図書で確認します。
• 抜管調査
  配管の一部を切り取って内部を目視します。大規模修繕の検討と同時に行うと、足場や仮設を共用できて効率的です。

なお給水方式にも変遷があります。1985年頃までは屋上の高置水槽から重力で配る方式、その後は加圧ポンプで直接送る方式、2000年頃からは受水槽を持たない直結増圧方式。給水管の更新にあわせて、方式そのものを見直す提案がなされることもあります。

節目④　2006年 ― アスベストは「工事が止まる」問題

石綿の規制は段階的に進みました。1975年に吹付け作業が原則禁止、1995年に青石綿・茶石綿が禁止、2006年に含有率0.1％を超える製品が原則禁止、2012年に例外なき全面禁止です。そして2021年4月から、解体・改修工事の前に事前調査を行うことが法律上の義務になり、2023年10月からは有資格者が調査することが必要になりました。

マンションで見落とされやすいのが、外壁の仕上塗材です。既存の塗膜を削る作業がある場合、石綿を含むかどうかで作業方法も費用もまったく変わります。設計と見積が固まってから調査して石綿が出ると、工法の変更・増額・工期延長が同時に起き、総会をやり直すことにもなりかねません。

2006年以前の建物は「含まれているかもしれない」という前提で、調査の費用と日程を計画の最初から組み込んでください。

年代を知ることは、優先順位をつけること

ここまで読んで「古い建物は不利だ」と感じられたかもしれませんが、そうとも限りません。1970年代までの壁式構造は、いまの建物より壁が多く厚く、地震に対して粘り強い面があります。一方で当時の床スラブは厚さ110mm程度と現在の半分ほどで、上下階の音は伝わりやすい。長所と短所は必ずセットです。

すべてを最新の水準に引き上げることはできませんし、その必要もありません。大切なのは、自分たちの建物が「どの時代の産物か」を知り、その時代に固有の弱点に、限られた修繕積立金を優先して配分することです。

そして2025年、選択肢そのものが広がりました。5月30日に公布された区分所有法等の改正法により、所在不明の区分所有者を決議の母数から除けるようになり、耐震性が不足するなど客観的な要件を満たす場合には建替え決議が5分の4から4分の3に緩和されました。さらに、建替えずに建物全体を大規模改修する「一棟リノベーション工事決議」の制度が新設されています。「建替えるか、何もしないか」という二択だった老朽マンションに、第三の道が制度として用意されたということです。

まず、設計図書を開いてください

難しい調査を始める前に、できることがあります。管理組合に保管されている設計図書を開き、次の項目を確認してみてください。

図書が見つからない場合は、管轄の特定行政庁で建築計画概要書を閲覧できます。確認済証の交付日、構造、階数などがわかり、耐震基準の判定にはこれで足ります。

マンションは、建てられた時代の技術と制度をそのまま抱えたまま、何十年も使われ続けます。その意味で、一棟一棟が日本の住宅史の断面図です。自分たちの建物のどこに時代の刻印が残っているのかを知ること。それが、修繕積立金をどこに使うかを決めるための、いちばん確かな出発点になります。

※ 本コラムに記載した年代区分・耐用年数はおおまかな目安であり、個別の建物については設計図書および現地調査でのご確認が必要です。法令・補助制度の適用は、最新の条文と所管行政庁の運用によります。