日本のマンション管理、はじめの一歩 ── 外国籍の区分所有者の方へ
日本で分譲マンションを購入すると、あなたは「区分所有者」になります。自分のお部屋（専有部分）だけでなく、外壁・屋根・エレベーターといった建物の共用部分についても、ほかの所有者と一緒に管理する責任を持ちます。
国土交通省は、外国籍の区分所有者に向けて、日本のマンション管理の仕組みを紹介するパンフレットを公開しています（英語版・中国語版あり）。このコラムでは、その内容を要点に絞り、現場の視点を交えてご紹介します。
1. 管理の主役は「管理組合」、つまり所有者の皆さんです
マンションの所有者全員で「管理組合」をつくり、ルールを決め、管理や修繕について判断します。日々の清掃や点検は管理会社に任せることが多いですが、管理会社は管理組合から仕事を任される立場です。決めるのは、あくまで管理組合です。
国も、所有者一人ひとりが管理組合の一員として運営に関心を持ち、参加することを求めています。
2. 2つの柱 ──「管理規約」と「総会」
- 管理規約：マンションごとの基本ルールです。所有者だけでなく、部屋を借りて住む人を含め、住む人すべてに適用されます。購入したら必ず内容を確認しましょう
- 総会：規約の変更、1年間の事業計画と予算、管理会社に任せる業務の内容などを、所有者の多数決で決める場です。議決権を使うことは、所有者の大切な役割です
3. 建物を長く使うために ──「長期修繕計画」と「修繕積立金」
- 長期修繕計画：外壁・屋根・エレベーターなど共用部分の工事について、内容・時期・費用を30年以上の期間で定めた計画です。定期的な見直しが必要です
- 修繕積立金：この計画にもとづき、将来の工事に備えて毎月積み立てるお金です。足りなくなると、急な一時金の支払いや工事の先送りにつながり、建物の安全性や資産価値に影響します
当社から：長期修繕計画が建物の実際の状態と合っているかどうかは、調査をしてみないと分かりません。建物調査・診断のページで、調査から計画の見直しまでの流れをご紹介しています。
4. 気持ちよく暮らすためのマナー
- ゴミ出し：種類ごとに分けて、決められた曜日・時間・場所に出します。「朝8時まで」など、地域やマンションによって決まりが違います
- 音：夜の音楽や大きな声、足音は、下の階や隣の部屋に響きます。時間帯に気をつけましょう
- たばこ：ベランダは共用部分とされていることが多く、喫煙が制限されている場合があります
5. よくあるご質問
Q. 管理費と修繕積立金は、何が違うのですか？
管理費は、日々の清掃・設備の点検・管理の人件費など、毎日の運営に使うお金です。修繕積立金は、将来の修繕工事に備えて積み立てるお金です。どちらも所有者が管理組合に納める義務があります。
Q. 売却するとき、払ったお金は返ってきますか？
国がつくった管理規約のひな形（標準管理規約）では、返還を請求できないと定めています。実際のルールは、お住まいのマンションの管理規約で確認してください。
Q. 日本に住んでいない場合は、どうすればよいですか？
2026年4月から、日本国内に住む人を「国内管理人」に選び、総会での議決権の行使や管理費の支払いなどを任せられるようになりました。日本にいるご家族・知人・弁護士などが考えられます。
Q. 自分の部屋で民泊をしてもよいですか？
まず管理規約を確認してください。禁止されていれば、民泊はできません。規約にはっきり書かれていない場合は、管理組合に禁止する意思がないことを確認する必要があります。そのうえで、住宅宿泊事業法などの法律に従って運営する必要があります。
おわりに ── 分からないことは、そのままにしないでください
制度や言葉の違いから、総会の案内や修繕積立金の値上げの話が分かりにくいこともあると思います。当社は、管理規約や長期修繕計画の読み解き、建物の状態の調査、総会資料の内容の確認などをお手伝いしています。お気軽にご相談ください。
When you buy a condominium unit in Japan, you become a unit owner (kubun shoyūsha). You are responsible not only for your own unit, but also—together with the other owners—for the common areas of the building, such as the exterior walls, the roof and the elevators.
Japan's Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism (MLIT) has published a pamphlet for foreign unit owners that explains how condominium management works in Japan (available in English and Chinese). This column summarizes the key points, with some practical notes from our work on site.
1. The management association—that is, you and the other owners—is in charge
All unit owners together form the condominium management association (kanri kumiai). The association sets the rules and makes decisions about management and repairs. Daily cleaning and inspections are often entrusted to a management company, but the company works on behalf of the association. The decisions belong to the association.
The Japanese government also asks every owner to take an interest in, and take part in, the running of the association.
2. Two pillars: the bylaws and the general meeting
- Bylaws (kanri kiyaku): the basic rules of each building. They apply to everyone who lives there, including tenants. Please read them after you buy
- General meeting (sōkai): where owners decide by majority vote on changes to the bylaws, the annual business plan and budget, and what work to entrust to the management company. Using your vote is one of your most important roles
3. Keeping the building in use for a long time: the long-term repair plan and the repair reserve fund
- Long-term repair plan: a plan covering 30 years or more that sets out what repair work is needed on the common areas (exterior walls, roof, elevators, etc.), when, and at what cost. It should be reviewed regularly
- Repair reserve fund (shūzen tsumitatekin): money set aside every month, based on the plan, for future repairs. If the fund falls short, owners may face a sudden lump-sum payment or repairs may be postponed—affecting both safety and property value
A note from us: whether a long-term repair plan matches the actual condition of the building can only be known by inspecting it. Our building diagnosis and repair planning page (in Japanese) explains the process from inspection to plan review.
4. Everyday manners for comfortable living
- Garbage: sort it by type and put it out on the set day, at the set time and place. Rules differ by area and building—some require garbage to be out by 8 a.m.
- Noise: music, loud voices and footsteps at night can carry to the units next to and below you
- Smoking: balconies are often treated as common areas, and smoking there may be restricted
5. Frequently asked questions
Q. What is the difference between the management fee and the repair reserve fund?
The management fee pays for daily operations such as cleaning, equipment inspections and staff costs. The repair reserve fund is saved for future repair work. Owners are required to pay both to the management association.
Q. Will I get this money back when I sell my unit?
The government's model bylaws (hyōjun kanri kiyaku) state that owners cannot request a refund. Please check the bylaws of your own building for the actual rules.
Q. What if I do not live in Japan?
Since April 2026, owners can appoint a person living in Japan as a domestic administrator (kokunai kanrinin) to vote at general meetings, pay management fees and so on on their behalf—for example, a family member, an acquaintance or a lawyer in Japan.
Q. Can I rent out my unit as a short-term rental (minpaku)?
First, check the bylaws. If minpaku is prohibited, you cannot operate one. If the bylaws do not say clearly, you need to confirm that the association does not intend to prohibit it. You must then also follow the relevant laws, such as the Private Lodging Business Act.
In closing: please don't leave questions unanswered
Differences in systems and language can make meeting notices or discussions about raising the repair reserve fund hard to follow. We help owners understand their bylaws and long-term repair plans, inspect the condition of the building, and review general meeting materials. Please feel free to contact us.
在日本购买公寓（分让住宅楼）后，您就成为了“业主”（区分所有者）。您不仅要负责自己的房间（专有部分），还要与其他业主共同管理外墙、屋顶、电梯等建筑的共用部分。
日本国土交通省面向外国业主发布了介绍日本住宅楼管理制度的宣传册（有英文版和中文版）。本专栏结合我们在现场的经验，概括介绍其中的要点。
1. 管理的主体是“管理组合（管理公会）”，也就是各位业主
全体业主共同组成“管理组合”，制定规则，并对管理和维修作出决定。日常的清洁和检查通常委托给物业管理公司，但管理公司只是受管理组合委托的一方，作决定的始终是管理组合。
日本政府也希望每一位业主都关心并积极参与管理组合的运营。
2. 两大支柱：“管理规约”和“业主大会（总会）”
- 管理规约：每栋住宅楼的基本规则，适用于所有居住者，包括租户。购房后请务必确认其内容
- 业主大会：由业主以多数表决决定规约的修改、年度事业计划和预算、委托给管理公司的业务内容等。行使表决权是业主的重要职责
3. 让建筑长久使用：“长期维修计划”和“维修基金（修缮积立金）”
- 长期维修计划：以30年以上为期，规定外墙、屋顶、电梯等共用部分维修工程的内容、时间和费用的计划，需要定期修订
- 维修基金：根据该计划每月积存、用于将来维修工程的资金。如果资金不足，可能需要临时一次性缴纳，或导致工程延期，从而影响建筑的安全和资产价值
我们的建议：长期维修计划是否与建筑的实际状况相符，只有通过调查才能知道。建筑诊断与维修计划页面（日语）介绍了从调查到修订计划的流程。
4. 舒适生活的礼仪
- 垃圾：按种类分类，在规定的日期、时间和地点投放。各地区和各楼的规定不同，有的要求早上8点前投放
- 噪音：夜间的音乐、大声说话和脚步声会传到楼下和隔壁，请注意时间
- 吸烟：阳台通常属于共用部分，有时会限制在阳台吸烟
5. 常见问题
问：管理费和维修基金有什么区别？
管理费用于日常运营，如清洁、设备检查和管理人员费用。维修基金是为将来的维修工程而积存的资金。业主有义务向管理组合缴纳这两项费用。
问：出售房屋时，已缴纳的费用会退还吗？
国家制定的管理规约范本（标准管理规约）规定，业主不能要求退还。实际规定请以您所在住宅楼的管理规约为准。
问：如果我不住在日本，该怎么办？
自2026年4月起，业主可以选任居住在日本国内的人作为“国内管理人”，代为在业主大会上行使表决权、缴纳管理费等。例如在日本的家人、朋友或律师。
问：可以在自己的房间经营民宿吗？
首先请确认管理规约。如果规约禁止民宿，则不能经营。如果规约中没有明确规定，需要确认管理组合没有禁止的意向。此外，还必须遵守《住宅宿泊事业法》等相关法律。
结语：有疑问请不要放在一边
由于制度和语言的差异，业主大会的通知或上调维修基金的讨论可能不容易理解。我们可以协助您解读管理规约和长期维修计划、调查建筑状况、确认业主大会资料的内容。欢迎随时咨询。
일본에서 분양 맨션(아파트)을 구입하면 ‘구분소유자’가 됩니다. 자신의 집(전유 부분)뿐만 아니라 외벽·지붕·엘리베이터 등 건물의 공용 부분도 다른 소유자와 함께 관리할 책임이 있습니다.
일본 국토교통성은 외국 국적의 구분소유자를 위해 일본의 맨션 관리 제도를 소개하는 팸플릿을 공개했습니다(영어판·중국어판). 이 칼럼에서는 그 내용을 핵심만 정리하고, 현장에서의 경험을 더해 소개합니다. 한국어판은 공식판이 없어 당사에서 번역했습니다.
1. 관리의 주체는 ‘관리조합’, 즉 소유자 여러분입니다
모든 구분소유자가 함께 ‘관리조합’을 구성하여 규칙을 정하고, 관리와 수선에 대해 결정합니다. 일상적인 청소와 점검은 관리회사에 맡기는 경우가 많지만, 관리회사는 관리조합으로부터 업무를 위탁받은 입장입니다. 결정하는 것은 어디까지나 관리조합입니다.
일본 정부도 소유자 한 사람 한 사람이 관리조합의 일원으로서 운영에 관심을 갖고 참여할 것을 요구하고 있습니다.
2. 두 개의 기둥 ─ ‘관리규약’과 ‘총회’
- 관리규약: 맨션마다 정해진 기본 규칙입니다. 소유자뿐만 아니라 임차인을 포함해 거주하는 모든 사람에게 적용됩니다. 구입 후에는 반드시 내용을 확인하세요
- 총회: 규약 변경, 연간 사업계획과 예산, 관리회사에 맡길 업무 내용 등을 소유자의 다수결로 결정하는 자리입니다. 의결권을 행사하는 것은 소유자의 중요한 역할입니다
3. 건물을 오래 쓰기 위해 ─ ‘장기수선계획’과 ‘수선적립금’
- 장기수선계획: 외벽·지붕·엘리베이터 등 공용 부분 공사의 내용·시기·비용을 30년 이상의 기간으로 정한 계획입니다. 정기적인 재검토가 필요합니다
- 수선적립금: 이 계획에 따라 향후 공사에 대비해 매월 적립하는 돈입니다. 부족하면 갑작스러운 일시금 납부나 공사 연기로 이어져 건물의 안전성과 자산 가치에 영향을 줍니다
당사에서 한마디: 장기수선계획이 건물의 실제 상태와 맞는지는 조사해 보지 않으면 알 수 없습니다. 건물 진단·수선계획 페이지(일본어)에서 조사부터 계획 재검토까지의 흐름을 소개하고 있습니다.
4. 쾌적하게 생활하기 위한 매너
- 쓰레기: 종류별로 분리하여 정해진 요일·시간·장소에 버립니다. ‘오전 8시까지’ 등 지역과 맨션마다 규칙이 다릅니다
- 소음: 밤의 음악, 큰 목소리, 발소리는 아래층과 옆집에 울립니다. 시간대에 주의하세요
- 흡연: 베란다는 공용 부분으로 취급되는 경우가 많아 흡연이 제한될 수 있습니다
5. 자주 묻는 질문
Q. 관리비와 수선적립금은 무엇이 다른가요?
관리비는 일상적인 청소, 설비 점검, 관리 인건비 등 매일의 운영에 쓰이는 돈입니다. 수선적립금은 향후 수선 공사에 대비해 적립하는 돈입니다. 두 가지 모두 소유자가 관리조합에 납부할 의무가 있습니다.
Q. 매각할 때 납부한 돈은 돌려받을 수 있나요?
국가가 만든 관리규약의 표준안(표준관리규약)에서는 반환을 청구할 수 없다고 정하고 있습니다. 실제 규칙은 거주하시는 맨션의 관리규약을 확인하세요.
Q. 일본에 살고 있지 않은 경우에는 어떻게 하나요?
2026년 4월부터 일본 국내에 거주하는 사람을 ‘국내관리인’으로 선임하여 총회에서의 의결권 행사나 관리비 납부 등을 맡길 수 있게 되었습니다. 일본에 있는 가족·지인·변호사 등을 생각할 수 있습니다.
Q. 제 집에서 민박을 운영해도 되나요?
먼저 관리규약을 확인하세요. 금지되어 있다면 민박을 운영할 수 없습니다. 규약에 명확히 쓰여 있지 않은 경우에는 관리조합에 금지할 의사가 없는지 확인해야 합니다. 그 위에 주택숙박사업법 등 관련 법률에 따라 운영해야 합니다.
마치며 ─ 모르는 것은 그대로 두지 마세요
제도와 언어의 차이로 총회 안내나 수선적립금 인상 이야기가 이해하기 어려울 수 있습니다. 당사는 관리규약과 장기수선계획의 해석, 건물 상태 조사, 총회 자료 내용 확인 등을 도와드리고 있습니다. 부담 없이 상담해 주세요.
出典・原文
国土交通省「外国人区分所有者向け 日本におけるマンション管理について」
日本語版（PDF） ／
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中文（PDF） ／
国土交通省「マンション管理」ページ
本コラムは上記資料をもとに当社が要約・再構成したものです。制度の詳細や最新の情報は原文と、お住まいのマンションの管理規約でご確認ください。韓国語版は公式版がないため当社で翻訳しています。（2026年9月時点）
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